Airbnb Αθήνα: Επιβράδυνση και νέα ισορροπία στην αγορά – Το πραγματικό εισόδημα κάθε ακινήτου

Βραχυχρόνιες μισθώσεις: Σταθεροποίηση μετά την έκρηξη – Ποιοι κερδίζουν, ποιοι πιέζονται και πού αλλάζει το παιχνίδι

Σε φάση ωρίμανσης και σταδιακής επιβράδυνσης εισέρχεται η αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα, με την Αθήνα να παραμένει στο επίκεντρο τόσο σε επίπεδο προσφοράς όσο και αποδόσεων. Τα στοιχεία από την AirDNA και την Prosperty δείχνουν ότι, παρά τη γενική σταθεροποίηση, σε ορισμένες περιοχές της πρωτεύουσας τα ετήσια έσοδα μπορούν να φτάσουν έως και τις 33.800 ευρώ.

Η συνολική εικόνα, ωστόσο, είναι πιο σύνθετη. Ο μέσος όρος ετήσιων εσόδων στην Αθήνα δεν ξεπερνά τις 8.800 ευρώ ανά κατάλυμα, στοιχείο που αποτυπώνει τις μεγάλες αποκλίσεις μεταξύ κεντρικών και περιφερειακών περιοχών.

Από την εκρηκτική ανάπτυξη στην επιβράδυνση

Σύμφωνα με τα στοιχεία της AirDNA, από το 2019 έως το 2025 η προσφορά καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα αυξήθηκε σχεδόν κατά 50%, από περίπου 100.000 σε 150.000 ακίνητα. Η Ελλάδα αναμένεται μάλιστα να βρεθεί στην έκτη θέση πανευρωπαϊκά το 2026 ως προς τον αριθμό ενεργών καταλυμάτων, ξεπερνώντας την Κροατία, η οποία εμφανίζει καθοδική πορεία.

Ωστόσο, από το δεύτερο εξάμηνο του 2025 καταγράφεται σαφής επιβράδυνση. Το τέταρτο τρίμηνο σημειώθηκε ετήσια μείωση της προσφοράς κατά 4,3%, ένδειξη ότι η αγορά περνά σε φάση εξισορρόπησης, ιδίως σε ώριμους τουριστικούς προορισμούς.

Η Κρήτη, η Σαντορίνη, η Μύκονος και η Ρόδος εμφανίζουν σχεδόν αμετάβλητη εικόνα σε σχέση με το 2024, ενώ σε ορισμένες περιπτώσεις καταγράφονται διορθωτικές κινήσεις στις τιμές.

Περιοχή
Μεταβολή Προσφοράς (%)
Μεταβολή RevPAR (%)
Σχόλιο Τάσης

Αθήνα
+11,1%
-4,1%
Αύξηση λόγω μαζικών αδειοδοτήσεων πριν τους περιορισμούς

Κρήτη
Σταθερή
+3,3%
Ώριμη αγορά με σταθεροποιητικές τάσεις

Ρόδος
Σταθερή
+1,4%
Ήπια ενίσχυση αποδόσεων

Μύκονος
Σταθερή
-15,6%
Διόρθωση τιμών μετά από υπερβολές

Χίος
+35,2%
–
Ανερχόμενος προορισμός

Πειραιάς
+28,3%
–
Ανάπτυξη οργανωμένων κτιρίων φιλοξενίας

Αθήνα: Άνοδος προσφοράς λόγω ρυθμιστικών παρεμβάσεων

Η Αθήνα αποτελεί εξαίρεση στη γενική τάση επιβράδυνσης. Το 2025 τα ενεργά καταλύματα ανήλθαν σε 14.326 από 12.886 το 2024, σημειώνοντας αύξηση 11,1%. Η άνοδος αυτή συνδέεται άμεσα με την απαγόρευση λειτουργίας νέων καταλυμάτων στα τρία πρώτα δημοτικά διαμερίσματα από την 1η Ιανουαρίου 2025, μέτρο που οδήγησε σε μαζικές αδειοδοτήσεις πριν από την εφαρμογή του.

Με βάση έρευνα της Prosperty, η Αθήνα κατατάσσεται στη δέκατη θέση μεταξύ των μεγάλων ευρωπαϊκών πόλεων ως προς τον αριθμό καταλυμάτων, πίσω από πόλεις όπως το Λονδίνο, το Παρίσι και η Ρώμη. Ωστόσο, ως προς την πυκνότητα καταλυμάτων ανά 1.000 κατοίκους, η ελληνική πρωτεύουσα βρίσκεται στην τέταρτη θέση πανευρωπαϊκά, με 20 καταλύματα ανά 1.000 κατοίκους, πίσω από τη Λισσαβώνα, το Παρίσι και τη Βενετία.

Έως 33.800 ευρώ στα «πρώτης γραμμής» ακίνητα

Η μεγάλη διαφοροποίηση εντοπίζεται στις αποδόσεις. Σε περιοχές όπως ο Κεραμεικός και το Ζάππειο, τα ετήσια έσοδα μπορούν να φτάσουν έως τις 33.800 ευρώ, με τη μέση τιμή ανά διανυκτέρευση να διαμορφώνεται στα 195 και 185 ευρώ αντίστοιχα. Ακολουθεί η περιοχή της Ακρόπολης με μέση τιμή 176 ευρώ ανά διανυκτέρευση.

Αντίθετα, σε περιοχές εκτός κέντρου, όπου η τουριστική ζήτηση είναι χαμηλότερη, οι πληρότητες και οι τιμές συμπιέζουν σημαντικά το τελικό ετήσιο αποτέλεσμα.

RevPAR και διορθώσεις σε ώριμους προορισμούς

Το έσοδο ανά διαθέσιμο κατάλυμα παρουσίασε μικρές αυξήσεις σε Κέρκυρα, Κρήτη και Ρόδο, με ρυθμούς από 1,4% έως 4%, αποτυπώνοντας μια χρονιά σταθεροποίησης. Στη Μύκονο, ωστόσο, καταγράφηκε πτώση 15,6%, κυρίως λόγω μείωσης της μέσης τιμής διανυκτέρευσης, σε μια προσπάθεια προσαρμογής μετά τις υπερβολικές τιμολογιακές πρακτικές προηγούμενων ετών.

Στην Αθήνα, η άνοδος της προσφοράς οδήγησε σε μείωση του RevPAR κατά 4,1%, δείχνοντας ότι η αγορά απορροφά πλέον πιο δύσκολα νέα ακίνητα χωρίς αναπροσαρμογές στις τιμές.

Κυριαρχία ξένων επισκεπτών

Η ζήτηση παραμένει σταθερά διεθνοποιημένη, με το 90% των επισκεπτών να προέρχεται από το εξωτερικό. Οι Ηνωμένες Πολιτείες κατέχουν την πρώτη θέση με 21%, ακολουθούν το Ηνωμένο Βασίλειο με 14%, η Γαλλία με 13%, η Γερμανία με 10% και ο Καναδάς με 6%.

Η υψηλή εξάρτηση από το εξωτερικό ενισχύει την εποχικότητα και καθιστά την αγορά ευαίσθητη σε διεθνείς εξελίξεις, συναλλαγματικές διακυμάνσεις και γεωπολιτικές μεταβολές.

Προς μια πιο «θεσμική» αγορά

Αξιοσημείωτη είναι η αύξηση της προσφοράς σε ανερχόμενους προορισμούς όπως η Χίος, ο Πειραιάς, η Κάλυμνος και η Λέσβος, όπου παρατηρείται μεγαλύτερη συμμετοχή οργανωμένων επενδυτικών σχημάτων και λιγότερο μεμονωμένων ιδιοκτητών.

Η εικόνα που διαμορφώνεται για το 2026 δείχνει μια αγορά λιγότερο εκρηκτική, αλλά πιο ώριμη, με σαφείς διαφοροποιήσεις στις αποδόσεις και αυξανόμενο ρυθμιστικό πλαίσιο.

Διαβάστε επίσης: Βραχυχρόνιες μισθώσεις 2026: Νέοι περιορισμοί σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη- Τι αλλάζει με τις άδειες Airbnb

Σχετικά άρθρα:

Η Κεντρική Τράπεζα της Ρωσίας μειώνει τα επιτόκια στο 17% εν μέσω εντάσεων για τη δημοσιονομική πολιτική – FinanceNews.gr Από τον Αξιό στις Βρυξέλλες: Η Ελλάδα ζητά κοινή φωνή στην ΕΕ για το ρύζι μέσω του EURice – FinanceNews.gr Η διοίκηση Ψάλτη της Alpha Bank παίρνει προμήθειες από τους τραπεζικούς λογαριασμούς – FinanceNews.gr Ελληνικός Χρυσός: Προχωράει το έργο στις Σκουριές – Επίσκεψη του Προέδρου του ΣΕΒ – FinanceNews.gr